La corsa dei prezzi ti mangia il margine. E ci sono due leggi che dicono che non dovrebbe andare così

«Calcestruzzo, plastica, bitume, persino i cavi elettrici. Qui tutto aumenta, l'utile viene mangiato via e ci manca liquidità: se va avanti così dovremo fermare qualche cantiere».

È la frase di un costruttore raccolta dal Sole 24 Ore in un'inchiesta di fine settembre, e descrive una situazione che conosce chiunque abbia un cantiere aperto da più di sei mesi: firmi a un prezzo, costruisci a un altro, e la differenza la paghi tu.

Secondo le stime dell'associazione dei costruttori, tra gli arretrati del biennio 2024-2025 e quelli dell'anno in corso, servono circa 3,8 miliardi di euro per lavori già eseguiti. Soldi già usciti dalle casse delle imprese e mai rientrati. C'è chi ha un arretrato da 60 milioni e chi, dopo quasi due anni di attesa, ha incassato da Anas 25 milioni di extra-costi.

Il problema è diffuso per una ragione precisa: circa il 70% dei cantieri italiani è stato appaltato anni fa, in alcuni casi prima della pandemia, e non rientra nel meccanismo di revisione introdotto dal Codice Appalti del 2023.

Fin qui la cronaca. La parte utile viene adesso, perché su questa situazione intervengono due norme che quasi nessuna piccola impresa usa.

Dove l'aumento si vede per primo (e non è il bilancio)

Prima però serve capire dove guardare, altrimenti le due leggi restano teoria.

Un aumento dei materiali non compare nei conti generali al momento in cui succede. Compare molto prima, e in un posto solo: nel margine del cantiere su cui stai lavorando adesso.

Funziona sempre uguale. Il tondino costa il 18% in più di quando hai fatto il computo. Le ore su quella lavorazione stanno andando oltre il previsto. Una variante è stata eseguita e non fatturata. Nessuna di queste cose tocca il bilancio nell'immediato, ma tutte e tre insieme, su tre cantieri, fanno la differenza tra un anno in utile e un anno in perdita.

Il bilancio lo chiudi a dicembre e lo leggi a maggio: a quel punto l'informazione ha cinque mesi e non serve più a decidere niente. Chi conosce il margine di ogni commessa mentre i lavori sono in corso vede lo scostamento quando può ancora fare qualcosa: rinegoziare, fermarsi, chiedere il riconoscimento.

Tenete a mente questo punto, perché è quello in cui le due leggi si incontrano.

Prima legge: una parte di quegli aumenti non devi pagarla

Negli appalti pubblici la revisione prezzi non è una concessione, è un obbligo contrattuale. Due numeri da ricordare: la clausola scatta quando la variazione dei costi supera il 3%, e l'adeguamento riconosciuto è pari al 90% dell'eccedenza rispetto a quella soglia.

Fino a poco fa mancava lo strumento di calcolo e la revisione restava sulla carta. Adesso c'è: il Ministero delle Infrastrutture ha adottato con decreto del 30 marzo 2026 i nuovi indici di costo delle lavorazioni elaborati dall'ISTAT, operativi dal 28 aprile 2026.

E c'è una cosa che quasi nessuno sa. Con la sentenza 5244/2026 il Consiglio di Stato ha stabilito che la stazione appaltante deve applicare d'ufficio la revisione prezzi straordinaria prevista dal Decreto Aiuti: non serve che l'impresa la chieda. Nel caso deciso, il Comune aveva legato il riconoscimento a un'iniziativa dell'appaltatore, e il giudice ha detto che non funziona così.

Tradotto: se hai un contratto che rientra in quel perimetro e nessuno ti ha riconosciuto niente, non è perché non l'hai chiesto. È perché non l'hanno fatto.

Per i contratti più vecchi, con offerte presentate entro il 30 giugno 2023, la Legge di Bilancio 2026 ha reso strutturale la disciplina sul caro materiali: 90% per le offerte entro il 31 dicembre 2021, 80% per quelle successive fino al 30 giugno 2023.

E se lavori solo per privati? Anche lì una tutela esiste, ed è vecchia di ottant'anni. L'articolo 1664 del codice civile prevede che, quando per circostanze imprevedibili i costi di materiali o manodopera aumentano oltre un decimo del prezzo complessivo pattuito, l'appaltatore può chiedere la revisione, limitatamente alla parte che eccede quel decimo.

C'è però una condizione che vale per tutte e quattro le righe: devi dimostrare di quanto sono aumentati i tuoi costi, su quali lavorazioni e in quale periodo. Non basta la media di mercato: serve il tuo cantiere.

Seconda legge: dovevi accorgertene prima

Qui arriva la parte che pochissimi conoscono, e che pesa più della prima.

Il secondo comma dell'articolo 2086 del codice civile, introdotto nel 2019 dal Codice della crisi d'impresa, dice:

L'imprenditore, che operi in forma societaria o collettiva, ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell'impresa, anche in funzione della rilevazione tempestiva della crisi dell'impresa e della perdita della continuità aziendale.

Sono i cosiddetti adeguati assetti organizzativi, e tre dettagli ne cambiano la portata.

Riguarda le società. Srl, snc, sas, spa: se la tua impresa è una di queste, l'obbligo c'è. Le imprese individuali restano fuori.

Non ha soglie. L'assetto dev'essere proporzionato "alla natura e alle dimensioni dell'impresa": una piccola srl non deve avere la struttura di una multinazionale, ma deve averne una. Non esiste una dimensione sotto la quale l'obbligo sparisce.

È dell'amministratore. Non dei soci, non del commercialista. E chi amministra non può tirarsi fuori dicendo che decidevano altri.

Non c'è una sanzione automatica: nessuno viene a controllare. Il problema si manifesta se la crisi arriva. A quel punto, se emerge che l'impresa non aveva strumenti per rilevare per tempo gli squilibri, gli amministratori rispondono verso i creditori per l'aggravamento del dissesto. Non si risponde per essere falliti: si risponde per aver navigato senza strumenti di bordo.

Non è teoria. In un caso recente un tribunale ha qualificato l'assenza di assetti adeguati come grave irregolarità, ordinando al consiglio di amministrazione di adottarli entro centocinquanta giorni, e tra le mancanze contestate ci sono il mancato monitoraggio dei crediti e la mancata redazione del rendiconto finanziario. Una sintesi efficace la dà Altalex in un'analisi di settembre 2026 dal titolo che vale da solo: l'adeguatezza non si dichiara, si dimostra.

Il contesto rende la cosa concreta: nel 2025 hanno chiuso per fallimento 2.109 imprese di costruzioni, il 22,5% in più dell'anno precedente, secondo l'Osservatorio di Cerved. È il comparto industriale più colpito.

Il punto in cui le due leggi si incontrano

Ora guardale insieme, perché chiedono esattamente la stessa cosa.

Per farti riconoscere gli aumenti devi dimostrare di quanto sono cresciuti i costi su quelle lavorazioni, in quel cantiere, in quel periodo.

Per essere adeguato ai sensi dell'articolo 2086 devi essere in grado di rilevare gli squilibri economici prima che diventino crisi.

Sono la stessa informazione, usata per due scopi diversi: il costo e il margine di ogni commessa, aggiornati mentre il cantiere è aperto.

Chi ce l'ha può quantificare una richiesta di revisione in mezza giornata e, davanti a un curatore, dimostrare di aver guardato i numeri. Chi deve ricostruire tutto a posteriori tra bolle, fogli di calcolo e gestionale del commercialista, nella pratica, non fa né l'una né l'altra cosa: rinuncia alla richiesta perché costa troppo tempo, e si accorge dello squilibrio quando è già un problema.

I quattro assetti, tradotti per un'impresa edile

Il quarto manca quasi sempre, ed è quello che la norma chiede con più insistenza: la rilevazione è tempestiva solo se guarda avanti. Un sistema che registra benissimo il passato non soddisfa l'articolo 2086, perché il passato non si corregge.

Tre cose da fare questa settimana

Calcola il margine reale dell'ultimo cantiere chiuso. Ricavi meno costi diretti veri, con il costo orario effettivo e non quello tabellare. Se il numero ti sorprende, hai già la risposta sulla tua adeguatezza. Lo fai in due minuti con il calcolatore del margine di cantiere, gratuito.

Fai l'elenco dei cantieri pubblici aperti o chiusi di recente, con la data di presentazione dell'offerta. È quella data a stabilire in quale regime di revisione ricadi e quale percentuale ti spetta. Sui contratti dove non ti è stato riconosciuto nulla, scrivi alla stazione appaltante.

Metti una clausola di adeguamento nel prossimo contratto privato. Non sei obbligato ad aspettare il decimo previsto dal codice civile: puoi concordarne una più favorevole, legata a un indice pubblico. Costa due righe e copre tutta la durata del cantiere.

Qui parliamo di regole generali e di come si applicano al settore. Per valutare la tua situazione, e prima di avviare una richiesta formale o di stabilire se i tuoi assetti sono adeguati, senti il tuo commercialista o il tuo legale.

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